Bent u verhuurder van een woning in het sociale of middensegment? Dan heeft u te maken met de WWS-puntentelling — het systeem dat bepaalt wat u maximaal aan huur mag vragen. Sinds 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht, waardoor de WWS ook voor veel middenhuurwoningen verplicht is geworden. In dit artikel leggen wij alles uit.
⚠️ Wet betaalbare huur — van kracht sinds 1 juli 2024
Verhuurders die meer huur vragen dan de maximale huurprijs op basis van het WWS riskeren een boete van de gemeente. Huurders kunnen bovendien naar de Huurcommissie stappen en met terugwerkende kracht huurverlaging afdwingen.
What is the WWS?
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is een puntensysteem waarmee de maximale huurprijs van een huurwoning wordt bepaald. Elke woning krijgt punten op basis van een reeks kenmerken. Het totale aantal punten bepaalt de maximale kale huurprijs die een verhuurder mag vragen.
Tot 1 juli 2024 gold het WWS alleen voor sociale huurwoningen (tot de liberalisatiegrens). Sindsdien geldt het ook voor woningen in de middenhuur — woningen met een puntentelling tot en met 186 punten, wat overeenkomt met een maximale huur van ongeveer €1.157 per maand (bedragen 2024).
Wat telt mee in de puntentelling?
De puntentelling is opgebouwd uit meerdere categorieën. Dit zijn de belangrijkste:
1. Oppervlakte woonruimte
De gebruiksoppervlakte van de woonkamer, slaapkamers en overige verblijfsruimten telt mee. Elke vierkante meter levert punten op. Dit is vaak de grootste component van de totale score.
2. Energielabel
Het energielabel heeft een directe en significante impact op de puntentelling. Hoe hoger het label, hoe meer punten. Een woning met label A kan tientallen punten meer scoren dan dezelfde woning met label E — wat een verschil van honderden euro's per maand in maximale huur kan betekenen.
Energielabel
Punten (eengezinswoning)
A++++ / A+++
52 punten
A++ / A+
44 punten
A
40 punten
B
32 punten
C
22 punten
D
14 punten
E
8 punten
F
4 punten
G
0 punten
3. Keuken
De keuken levert punten op basis van de lengte van het aanrecht. Een goed uitgeruste keuken met meer dan 2 meter aanrecht scoort meer punten dan een kleine keuken.
4. Sanitaire voorzieningen
Badkamer, toilet en wastafel leveren elk afzonderlijk punten op. Een badkamer met bad én douche scoort meer dan een ruimte met alleen een douche.
5. Buitenruimte
Een privétuin, balkon of dakterras levert punten op, afhankelijk van de oppervlakte. Gemeenschappelijke buitenruimte telt beperkt mee.
6. WOZ-waarde
Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is de WOZ-waarde een onderdeel van de puntentelling voor woningen boven een bepaalde drempelwaarde. Dit onderdeel is gemaximeerd om excessieve huurprijzen in populaire gebieden te voorkomen.
Wat telt NIET mee?
Luxe afwerking, designkeuken, merktoestellen, vloerverwarming of een recent gerenoveerde badkamer tellen niet mee in de officiële WWS-puntentelling. De telling gaat uit van objectieve bouwkundige kenmerken, niet van afwerking of inrichting.
Hoe berekent u de maximale huurprijs?
Op basis van het totale aantal punten geldt een vaste maximale huurprijs per maand. Hoe meer punten, hoe hoger de toegestane huur. De exacte tabellen worden jaarlijks aangepast. Voor een correcte berekening is een officiële puntentelling door een gecertificeerde adviseur aan te raden.
Hoe verhoogt u uw puntentelling?
Als verhuurder kunt u actief sturen op meer punten — en daarmee een hogere maximale huurprijs. Dit zijn de meest effectieve maatregelen:
- Energielabel verbeteren — van E naar B kan al 24 extra punten opleveren
- Aanrechtlengte vergroten — langer aanrecht = meer keukenpoints
- Badkamer uitbreiden — bad toevoegen naast douche geeft extra punten
- Buitenruimte toevoegen of vergroten — groter balkon of dakterras
- Toilet toevoegen — een tweede toilet levert punten op
Waarom een professionele puntentelling laten uitvoeren?
Een zelfevaluatie via online tools is handig als eerste indicatie, maar kent risico's. Een fout in de oppervlaktemeting of een verkeerd energielabel kan leiden tot een te hoge huurprijs — met alle juridische gevolgen van dien. Een officieel rapport van een gecertificeerde adviseur is uw bewijs bij een eventuele procedure bij de Huurcommissie.
Bovendien geeft een professionele telling u inzicht in hoe u uw puntenscore kunt verhogen, zodat u de maximaal toegestane huurprijs ook daadwerkelijk kunt vragen.
WWS-puntentelling laten uitvoeren?
Weet exact wat u mag vragen. Officieel rapport inclusief optimalisatie-advies voor meer WWS-punten.
e
Energieprecies.nl
Gecertificeerd EPA-adviseur · Leiden en Zuid-Holland